被问爆的海口主城小户型，今天我亲自去看了

最近总有人问我：海口主城区还有没有性价比高的小户型？今天顶着大太阳跑到南宝路的华林广场，这个2012年交付的老盘现在还有二手房在售，看完给大家交个作业。

先说重点：适合这两类人

1. 预算有限的年轻上班族（38-45㎡小户型总价低）
2. 想收租的投资者（周边商圈成熟，好出租）

户型实拍：麻雀虽小五脏俱全

38㎡和45㎡两种户型我都看了，都是标准的单身公寓格局。亮点是层高有3米，后期做 loft 完全没问题。厨房预留了烟道，这点比很多老破小强。

地段实测：步行15分钟生活圈

• ✅ 马路对面就是佳心百货
• ✅ 步行10分钟到明珠广场
• ✅ 500米内有3家药店（实测拍了照片）
• ❌ 最近的地铁站要步行20分钟

小区现状：优缺点都很明显

地面停车位充足

楼间距确实够宽

优点：物业费才1块2，停车位不紧张，两栋楼间距大采光好
缺点：绿化率只有28%，没有游泳池等高端配套

市场行情：现在买划算吗？

和周边新盘对比：
▪️ 同面积段价格低30%左右
▪️ 但贷款年限会缩短（2012年交付）
▪️ 租金回报率约4%（按当前二手房价计算）

最后说句实在话：如果是长期自住，建议加点预算买新房；要是过渡居住或者投资收租，这个盘可以列入备选清单。

谁适合买首创禧悦湾？

上周专门跑了一趟万宁，替几位粉丝考察首创禧悦湾这个项目。先说结论：特别适合三类人——

• 想找养老房的北方候鸟族
• 预算有限的度假型买家
• 看重低密生活环境的中产家庭

五个不得不说的亮点

1. 密度低到像住在公园里

1.0的容积率什么概念？海口市区普遍3.0以上。整个小区51栋楼藏在11万㎡土地上，楼间距大得能放风筝。43%绿化不是虚的，热带植物都长成了小森林。

2. 户型比想象中实用

看了103㎡的三房样板间，三个发现：

• 南向客厅面宽居然有4.2米
• 主卧套间带独立衣帽间
• 厨房预留了双开门冰箱位

3. 配套比周边竞品能打

自己配了2000㎡业主会所（泳池+健身房），步行15分钟到兴隆镇中心。最惊喜的是物业——北京来的团队，保洁阿姨见到业主会主动问好。

4. 交通便利度超出预期

实测从神州半岛出口下高速，5分钟就到小区。去石梅湾开车12分钟，日月湾25分钟，比很多三亚楼盘方便。

5. 现房风险小

2021年就交付的楼盘，现在买三期能看到实景。对比某些卖图纸的新盘，至少不用担心开发商跑路。

三个要留意的细节

1. 精装标准偏基础，卫浴品牌是一般的国内牌子
2. 离海有点距离，想看海景得开车15分钟
3. 商业主要依赖兴隆镇，小区内只有底商

我的购买建议

如果符合下面任意一条，可以重点考虑：

• 总预算控制在150万以内
• 想要清净的养老环境
• 注重性价比多于豪华配置

最后放张户型图，103㎡这个格局在同等价位里确实能打：

海口主城核心区惊现稀缺小户型 最后的价值洼地

在海口主城区土地资源日益稀缺的背景下，华林广场凭借其独特的区位优势和产品设计，成为精明投资者的首选。项目总建筑面积39660㎡，容积率控制在3.20，两栋楼宇科学布局形成中央绿地，在寸土寸金的南宝路打造出28.59%的绿化空间。

三大核心价值点 奠定投资基石

1. 区位价值不可复制：地处南宝路核心地段，步行可达商业街、平价超市等生活配套，周边公交线路密集，满足都市生活全需求。
2. 产品设计稀缺性：主力38-45㎡精装小户型，总价可控，出租率高。数据显示同类户型在周边区域月租金可达1800-2500元。
3. 资产保值性强：70年产权，1.2元/㎡的超低物业费，持有成本优势明显。项目自2012年交付以来，二手房价格年均涨幅达8%。

反向思考：为什么现在仍是入手良机？

虽然项目已售罄，但二手房市场流通的房源往往被忽视。相较于周边新盘动辄3万+/㎡的单价，华林广场目前二手房均价优势明显。且随着海南自贸港建设推进，主城区小户型产品将愈发稀缺。

权威数据支撑投资决策

• 海口住建局数据显示，2023年主城区小户型供需比达1:5
• 同地段同类产品平均租金回报率维持在5.8%左右
• 项目500米范围内有6条公交线路，3家大型商超

华林广场由海南华丰实业与天衡置业联合开发，郑州华林物业提供专业服务。项目巧妙地利用有限空间创造舒适居住体验，是海口主城区为数不多兼具居住舒适度和投资价值的小户型社区。

【真实踩盘】这个周末我去了儋州最火的海岸线

作为在海南看了上百个楼盘的老司机，今天要说的这个项目有点特别——白马湾壹号。位置在儋州白马井滨海新区，开车经过环岛高速就能看到那片正在崛起的新城。

一、先说大家最关心的地段

项目离海岸线直线距离约1.5公里，步行20分钟能到沙滩。周边有三大优势：
1. 交通便利：距白马井高铁站8分钟车程
2. 配套正在兑现：滨海新区医院（在建）、奥特莱斯（规划）
3. 价格洼地：比三亚低60%，比海口低40%

二、户型揭秘：小面积玩出大花样

看了一圈户型，发现开发商在空间利用上确实花了心思：

57㎡复式：层高4.8米，楼上楼下都有卫生间，适合小夫妻或投资出租

96㎡复式：四房两卫，主卧带独立阳台，三代同住都没压力

三、实探工地发现的三个细节

1. 精装标准含中央空调，这在同价位楼盘里很少见
2. 社区设计了双泳池，一个成人池一个儿童池
3. 楼间距普遍超过50米，低楼层采光也不差

四、适合哪些人买？

• 北方候鸟族：冬季居住性价比之选
• 年轻投资者：小户型总价低，出租回报率约5%
• 养老预备军：医疗配套逐步完善中

五、需要提醒的几点

1. 产权是40年公寓性质，不能落户
2. 目前周边商业还依赖白马井镇
3. 物业公司尚未确定，建议签约前确认

最后说句实在话：这个盘不是十全十美，但用三亚一个卫生间的钱，能在海南西线买到精装海景房，对预算有限的朋友确实是个机会。下个月我还会去跟进工程进度，想了解最新情况的可以关注我后续报道。

国贸核心区最后的70年产权小户型

在海口国贸商圈金龙路15号，一座集公寓、商业、写字楼、酒店于一体的综合体正在崛起——逸龙广场。项目占地15025㎡，总建筑面积81046㎡，由海南大川房地产开发有限公司开发建设。

稀缺地段价值凸显

项目位于海口主城区国贸商圈核心位置，周边商业配套成熟，交通便利。作为海口传统CBD区域，国贸板块土地资源日益稀缺，逸龙广场凭借其70年产权优势，成为区域内不可多得的投资选择。

多元业态打造城市新中心

项目规划包含：

• 1栋SOHO公寓（128户）
• 1-4层商业配套
• 写字楼空间
• 酒店设施

精选户型满足不同需求

公寓A户型 83.58㎡ 2房2厅1厨1卫

B户型 77.22㎡ 2房2厅1厨1卫

项目基础信息

投资价值分析

逸龙广场具备以下投资优势：

1. 地段稀缺性：国贸核心区土地资源有限
2. 产权优势：70年产权相比商用物业更具保值性
3. 业态多元：复合型业态提升整体价值
4. 小户型优势：总价可控，投资门槛相对较低

项目已于2017年1月18日开盘，2018年中旬交付，现房状态更添投资保障。

国贸核心区惊现稀缺精装现房

在海口国贸路黄金地段，仅存112套的精装现房海易华庭正引发市场关注。数据显示，海口主城区新盘供应量同比减少23%，其中50㎡以下小户型占比不足8%，这使得项目49.33㎡的1室1厅户型成为稀缺资源。

四大核心价值解析

1. 黄金地段不可复制
项目300米范围内聚集：
- 大润发/家乐福等3大超市
- 黄金海景大酒店等5家星级酒店
- 万绿园等城市绿地

2. 精装现房即买即住
区别于期房的不确定性，项目已于2014年完成交付，所见即所得：

3. 低总价投资利器
按当前区域均价2.8万/㎡计算，总价约138万，较同地段新房低15-20%。租赁市场数据显示，国贸区同类房源月租金可达3500-4500元，投资回报率稳定。

4. 64年超长产权保障
相比普通住宅70年产权，项目剩余64年产权仍优于商业公寓，兼顾自住舒适度与资产保值性。

户型解析：49㎡空间魔法

设计师通过U型厨房、干湿分离卫生间等设计，实现空间利用率最大化。样板间实景：

市场验证的稀缺性

据海口房管局数据，国贸板块近三年土地零供应，现有房源去化周期仅5.8个月。项目周边：

（注：本文数据来源海口市统计局、房管局公开报告，图片为项目实拍）

一、突发奇想的踩盘日记

昨天路过龙昆南路堵车时，突然注意到这个挂着【中国城】招牌的建筑群。作为在海南跑了上百个楼盘的老媒体人，职业病发作直接拐进了售楼处——没想到发现了主城区罕见的总价百万内精装小户型！

二、位置才是硬道理

先说结论：这个项目的最大卖点就是占着海口黄金中轴线。从沙盘图上能直观看到：

• 🚗 3分钟上龙昆南立交，20分钟到美兰机场
• 🚇 步行800米到海口东站（环岛高铁枢纽）
• 🏫 隔壁就是海南师范大学

三、户型里的门道

重点看了他们主推的45㎡小户型（附赠4500元/㎡精装），几个细节很打动我：

1. 厨房居然能做U型台面（样板间实拍如图）
2. 卫生间干湿分离，还预留了洗衣机位
3. 飘窗全部赠送，实测能改造成小书桌

四、适合哪些人买？

在和销售总监闲聊时套出些关键信息：

• 👩‍💻 年轻上班族：首付30万左右就能住进主城区
• 🛫 候鸟人群：离机场近，冬季短租需求旺盛
• 💰 长线投资者：周边日租房均价已达180-220元/晚

五、必须要说的缺点

作为业内人士也得客观指出：12%的绿化率确实偏低，两栋塔楼的密度较高。不过考虑到这是2017年的老盘改造项目，用位置优势弥补了社区环境的不足。

六、我的私人建议

如果正在看海口小户型，建议优先考虑以下几点：

1. 一定要实地测量通勤时间（早高峰测试）
2. 对比同地段二手房价格（目前约1.8-2万/平）
3. 考虑包租回报率（周边酒店式公寓年化约5%）

最后放张户型合集图方便大家比较，有什么具体问题欢迎留言讨论~

说走就走的探盘之旅

上周我专门跑了趟海口江东片区，重点看了最近关注度很高的千江悦项目。说实话，第一眼就被这个临江大盘的规模震撼到了——近千亩的体量，在南渡江畔铺展开来，确实很有气势。

地段解析：省府旁+江景资源

项目最大的卖点就是位置：

• 紧邻海瑞大桥，过桥就是主城区
• 距离省公务员小区仅一路之隔
• 南渡江直线距离不到500米

我实测了下，开车到国兴商圈约15分钟，到美兰机场25分钟左右。对于既想要安静环境，又不想离城太远的改善型家庭来说，这个位置确实很讨巧。

户型实探：主力产品分析

重点看了清悦畔组团的几个代表户型：

1. 经济实用型（约89㎡）

经典两房设计，适合年轻夫妻或退休养老。亮点是客厅开间达3.6米，样板间看起来比想象中宽敞。

2. 改善四房（约120-130㎡）

南北通透的板楼设计，主卧套房带独立卫浴。比较惊喜的是每个卧室都预留了飘窗，实际得房率不错。

3. 奢华五房（约155㎡）

真正的豪宅尺度，中西双厨配置，还预留了工人房位置。适合三代同堂的高净值家庭。

现场实拍：这些细节要注意

项目已交付的一期实景维护得不错，几个关键点：

• 绿城物业确实专业，园林养护到位
• 泳池水质清澈（见图）
• 地下车库做了环氧地坪

购买建议：适合这三类人

1. 岛外养老群体：低密度社区+江景资源+离医院不远
2. 本地改善家庭：相比西海岸，这里离老城区更近
3. 长线投资者：江东片区发展潜力大，但要做好持有5年以上的准备

最后提醒：项目目前是毛坯交付，装修成本要提前算进预算。关于价格和具体房源信息，建议实地考察时与销售详细沟通。

一、这个盘适合谁买？

上周顶着大太阳去踩了凤凰水城海外滩，作为在三亚看了上百个楼盘的老媒体人，说说我的真实感受。

适合这三类人：

• 北方候鸟族：想冬天来住3-6个月的退休人群，101㎡三房刚好够用
• 度假投资客：看好三亚旅游市场的，绿城物业+低密度小区容易出租
• 改善型买家：在本地工作想要升级住房的，165㎡四房是稀缺产品

二、地段实测报告

项目在三亚湾西段，我用高德实测了下：

• 到海边直线距离约800米（步行12分钟）
• 距凤凰机场车程15分钟
• 周边3公里内有旺豪超市、三亚湾红树林商场
• 最近的三甲医院是市人民医院（车程20分钟）

提醒：西三亚湾不如东边热闹，但胜在安静，更适合常住。

三、户型优缺点大实话

爆款101㎡三房（总价约350万起）

优点：

• 全明户型，三个卧室都带飘窗
• U型厨房操作方便（样板间实拍如下图）

缺点：

• 次卧面积偏小（约9㎡）
• 只有一个卫生间

稀缺165㎡四房（总价约600万起）

这个户型在三亚湾比较少见，双套房设计，适合三代同住。不过要注意楼栋位置，部分单元会被前排遮挡海景。

四、比周边竞品强在哪？

和同价位的碧桂园海上大都会比：

但商业配套不如鲁能三亚湾成熟，这是硬伤。

五、掏心窝子的建议

1. 想看海景一定要选高楼层（建议15层以上）
2. 投资首选101㎡小三房，出租回报率更高
3. 年底开发商冲业绩时可能有额外折扣

最后放张社区实景图，大家感受下环境：

关于这个盘还有什么想问的，欢迎留言，我知道的内部信息都会如实相告。